Detailhandel

Bestemmelser

1. Kommunens detailhandel skal lokaliseres indenfor de bymidter, lokalcentre og områder til særligt pladskrævende varer, som er afgrænset på kortet.

2. Udenfor detailhandelsområderne, kan der etableres enkeltstående butikker til områdets daglige forsyning. Enkeltstående butikker må ikke være større end det nødvendige for lokalområdets daglige forsyning. Bruttoetagearealet til butiksformål pr. butik må endvidere ikke overstige 1.200 m²

3. I tilknytning til tankstationer, togstationer, lufthavne, stadioner, fritliggende turistattraktioner o.l. der ligger uden for detailhandelsområderne, kan der etableres butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion.

4. I tilknytning til en virksomheds produktionslokaler, kan der etableres en mindre butik til salg af egne produkter.

   Bymidter

5. Der fastsættes følgende bestemmelser for arealer til butiks formål i Frederikssund Kommunes bymidte

   Bymidte	Kommuneplan-rammer	Eksisterende bruttoetageareal *	Max. ramme til lokal-planlægning i alt	Max. bruttoareal pr. butik
   Frederikssund	C 1.2, C 1.3, C 1.4, C 1.5, C 1.7, C 1.9	41.200 m²	75.000 m²	Dagligvarebutikker - 5.000  m2  + 200 m² personale-faciliteter Udvalgsvare-butikker - 4.000 m²
   Vinge	C 2.1	0 m²	26.500 m²	Dagligvarebutikker - 5.000  m² + 200 m² personalefaciliteter Udvalgsvare-butikker - 4.000 m²
   Slangerup	C 3.1, C 3.2,   C 3.3, C 3.4,   C 3.5	9.200 m²	17.000 m²	Dagligvarebutikker - 5.000  m² + 200 m² personalefaciliteter Udvalgsvarebutikker - 2.000 m²
   Skibby	C 4.1, C 4.2, C 4.3	7.500 m²	16.000 m²	Dagligvarebutikker - 5.000  m² + 200 m² personale-faciliteter Udvalgsvarebutikker - 2.000 m²
   Jægerspris	C 6.2	3.800 m2	7.000 m2	Dagligvarebutikker - 5.000  m² + 200 m² personale-faciliteter Udvalgsvarebutikker - 2.000 m²

   * Jf. Frederikssund Kommunes registrering af detailhandelen af april 2011. 

   Lokalcenter

6. Der fastsættes følgende bestemmelser for arealer til butiksformål i Frederikssund Kommunes lokalcentre for detailhandel:

   Lokalcenter for detailhandel	Kommuneplan-rammer	Eksisterende brutto-etageareal*	Max. ramme til lokal-planlægning i alt	Max. brutto-areal pr. butik
   Græse Bakkeby	C 1.1	620 m2	1.500 m2	Dagligvarebutikker - 1.200 m2
   Sydbyen	C 1.6	1.050 m²	1.200 m²	Dagligvarebutikker - 1.200 m2
   Holmensvej	C 1.8	1.000 m²	1.500 m²	Dagligvarebutikker - 1.200 m2
   Skibby	C 4.4	1.200 m²	1.200 m²	Dagligvarebutikker - 1.200 m2
   Jægerspris	C 6.1	2.300 m²	3.000 m²	Dagligvarebutikker - 1.200 m2
   Kulhuse	C 6.3	1.200 m²	3.000 m²	Dagligvarebutikker - 1.200 m2

   * Jf. Frederikssund Kommunes registrering af detailhandelen af april 2011.

   Områder til særligt pladskrævende varer

7. Der fastsættes følgende bestemmelser for arealer til butiksformål i Frederikssund Kommunes områder til særligt pladskrævende varer:

   Områder til særligt pladskrævende varer	Kommuneplanrammer	Eksisterende brutto-etageareal *	Max. ramme til lokalplanlægning i alt	Max. bruttoareal pr. butik
   Frederikssund bymidte	C 1.2, C 1.3, C 1.4, C 1.5, C 1.7, C 1.9	41.200 m²	75.000 m² Rammen for bymidten gælder for detailhandel under et – inklusive butikker, der sælger pladskrævende varer.	5.000 m²
   Pedersholmsparken/ Korshøj/Våningstedgård	E 1.6, E 1.8,  E 1.9, E 1.4	15.600 m²	30.000 m²	5.000 m²
   Askelundscenteret	E 1.3	24.200 m²	45.000 m²	5.000 m²
   Erhvervsområde vest i Slangerup	E 3.2, E 3.6,  E 3.7	0 m²	25.000 m²	5.000 m²
   Skibby Nord	E 4.2	6.800 m²	10.000 m²	8.000 m²

   * Jf. Frederikssund Kommunes registrering af detailhandelen af april 2011.

8. Butikker med særligt pladskrævende varer og showrooms kan lokaliseres udenfor områder udlagt til detailhandel.

9. Der fastsættes følgende bestemmelser for arealer til butiksformål for enkeltstående butikker, der sælger særligt pladskrævende varer:

   Områder til særligt pladskrævende varer	Kommuneplan-rammer	Eksisterende brutto-etageareal*	Max. ramme til lokal-planlægning i alt	Max. brutto-areal pr. butik
   Jørlunde	LE 3.3	1.737 m²	1.737 m²	1.737 m²
   Venslev	LE 5.1	13.900 m²	13.900 m²	13.900 m²

   * Jf. Frederikssund Kommunes registrering af detailhandelen af april 2011.
    

   Planteskoler i landzone	Kommuneplan-rammer	Eksisterende Brutto-etageareal*	Max. ramme til lokal-planlægning i alt	Max. brutto-areal pr. butik
   J. F. Willumsens Vej 40B	LE 1.1	150 m²	500 m²	500 m²
   Frederikssundsvej 1	LE 3.2	150 m²	500 m²	500 m²

   * Jf. Frederikssund Kommunes registrering af detailhandelen af april 2011. 

Kommuneplanens detailhandelsregulering gælder efter den 22. juni 2017, hvor Landsplandirektivet om detailhandel trådte i kraft.

Redegørelse

Status for detailhandelen i Frederikssund Kommune

Detailhandelen i Frederikssund Kommune er fordelt på Frederikssund bymidte, bymidterne i Skibby, Slangerup og Jægerspris, samt en række lokalcentre og områder til pladskrævende varer.

Der er i 2015 udarbejdet en analyse af detailhandlen i Frederikssund Kommune. I forbindelse med udarbejdelse af analysen er der i april 2015 fortaget en besigtigelse af detailhandelscentrene og butiksudbuddet i kommunen samt en kortlægning af butiksantal, branchefordeling, salgsarealer, bruttoarealer og omsætningsforhold.
Detailhandelsanalysen ligger til grund for kommunens detailhandelsplanlægning.

I 2015 var der i alt 208 butikker i Frederikssund Kommune fordelt på ca. 35 % dagligvarebutikker, ca. 20 % på beklædningsbutikker, ca. 30 % på øvrige udvalgsvarer og ca. 15 % butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer. Fordelingen svarer i store træk til andre tilsvarende kommuner.

Frederikssund Kommunes samlede butiksareal blev i 2011 opgjort til ca. 68.000 m² ekskl. arealer til butikker med særligt pladskrævende varegrupper. En direkte sammenligning med arealet til de samme varegrupper i 2015 viser, at butiksarealet til dagligvarer og udvalgsvarer er stort set uændret i perioden.

Samlet set er der færre butikker i 2015 sammenlignet med 2011. På den anden side er butikkerne blevet større, hvilket bl.a. afspejles i den gennemsnitlige butiksstørrelse, som i 2011 var 283 m² ekskl. butikker til særligt pladskrævende varer, mens den i 2015 er 371 m² ekskl. butikker til særligt pladskrævende varer. Udviklingen viser, at Frederikksund de seneste år er gået i retning af en centralisering med færre, men større butikker. Udviklingen svarer til de fleste andre danske byer.

Omsætning

Detailhandlen i Frederikssund Kommune omsatte i 2014 for ca. 2,0 mia. kr. inkl. moms. Omsætningen er koncentreret i Frederikssund By, hvor butikkerne omsatte for ca. 1,3 mia. kr. svarende til ca. 65 % af omsætningen i hele kommunen. Butikkerne i Frederikssund bymidte omsatte i 2014 for i størrelsesordenen 1 mia. kr. svarende til ca. 50 % af kommunens samlede omsætning. Frederikssund står for hele 93 % udvalgsvareomsætningen i kommunen, hvilket understreger Frederikssunds betydning som regionalt handelscenter. Sillebroen står for ca. 40 % af udvalgsvareomsætningen i Frederikssund by og ca. 50 % af bymidtens udvalgsvareomsætning.

Butikkerne i Skibby, Slangerup og Jægerspris står tilsammen for ca. 30% af detailhandelsomsætningen i Frederikssund Kommune. Byerne har nogenlunde lige stor andel af detailhandelsomsætningen - hver ca. 10% af omsætningen i kommunen - men Skibby skiller sig ud ved at have det bredeste butiksudbud. Omkring 25% af omsætningen i Skibby ligger indenfor beklædning og øvrige udvalgsvarer og kun 75% udgøres af dagligvarer.

Den samlede omsætning i de øvrige byer i kommunen er opgjort til i størrelsesordenen 140 mio. kr. Der er stort set ingen udvalgsvareomsætning uden for de fire største byer i Frederikssund Kommune.

Omsætningerne er anonymiseret, hvis der er 3 eller færre sammenlignelige butikker i kategorien. Beløbene er inkl. moms. Omsætningen for byggemarkeder o. lign. er inkluderet i omsætningen for øvrige udvalgsvarer. Omsætningen i varehuse som Føtex og Kvickly er opdelt på hhv. dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer.
Kilde: COWI: ”Detailhandelsanalyse”, april 2015

Dækningsgrader

Frederikssund Kommune kan opdeles i fire hovedområder med hver deres hovedby. Dækningsgraderne for områderne indikerer styrkeforholdet mellem de forskellige dele af Frederikssund Kommune. Områderne er opdelt ud fra de gamle kommunegrænser og benyttes bl.a. til at beregne lokale handelsover- og underskud.

Kilde: COWI: ”Detailhandelsanalyse”, april 2015

Dækningsgraden er fastholdt på et stabilt niveau på trods af, at konkurrencesituationen er blevet skærpet de seneste par år. Konkurrencesituationen bevirker, at der især på dagligvareområdet er blevet etableret flere discountbutikker. Dernæst har den generelle afmatning i markedet på udvalgsvareområdet medført en skarpere konkurrence. Endelig har e-handel taget en betragtelig del af markedet.

Den fremtidige konkurrencesituation for butikkerne i Frederikssund Kommune vil blive påvirket af større detailhandelsprojekter andre steder i Hovedstadsområdet, f.eks. i Hillerød, Holbæk, Egedal, Ballerup og Roskilde. Den generelle konkurrencesituation er igennem de se­neste årtier blevet skærpet væsentligt. Strukturudviklingen har medført færre, men stærkere udbudspunkter, bl.a. i kraft af den øgede mobilitet samt det faktum, at butikker i dag kræver et væsentligt større kundegrundlag end tidligere. Omkostningerne til drift er højere, hvilket taler for større, men færre, enheder. Mange borgere lægger vægt på at kunne købe f.eks. tøj og andre specialvarer et sted hvor udbuddet er meget stort og kører gerne langt, for at nå det rette udbud.

Frederikssund bymidte

For at bymidten i Frederikssund kan få de bedst mulige betingelser som handelscenter, er det hensigtsmæssigt, at detailhandelen holdes samlet i bymidten. Uden for bymidten kan der derfor alene etableres butikker i lokalcentre, enkeltstående butikker til forsyning af et lokalområde og butikker, som sælger pladskrævende varer.

Retningslinjerne for bruttoetageareal til nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i Frederikssund Bymidte skal give plads til fortsat vækst.

Det vurderes, at rammen for butiksareal for Frederikssund bymidte giver rummelighed til, at butikkerne kan udvikle sig og nye kan etablere sig. Derfor er der ikke ændret i rammen for bruttoetageareal. Ligeledes fastholdes bymidteafgrænsningen.

Bestemmelserne for Frederikssund bymidte giver mulighed for placering af alle typer af butikker inklusive butikker for særligt pladskrævende varer.

Vinge bymidte

Der er udlagt et ca. 26 ha stort område til Vinge bymidte med detailhandel og station. I Vinge bymidte udlægges 26.500 etagemeter til detailhandel. Vinge bymidte skal tilgodese behovet for detailhandel for hele Vinge by, når den er fuldt udbygget. Hensigten er ligeledes, at Vinge bymidte skal være et supplement til bymidten i Frederikssund by.

Afgrænsningen af Vinge bymidte er sket i en dialog mellem politikerne og borgerne. En afgrænsning af Vinge bymidte har været genstand for drøftelser i forbindelse med et kommuneplantillæg og høringer og møder i den proces har ført til Vinge bymidtes konkrete afgrænsning.

Slangerup og Skibby bymidter

I Skibby og Slangerup forventes der at være mulighed for at fastholde og evt. udbygge dagligvareforsyningen og samtidig sikre, at bymidterne rummer udvalgsvarehandel. Evt. nye dagligvarebutikker skal placeres inden for bymidterne, og derved bidrage til at fastholde kundegrundlaget for de lokale udvalgsvarebutikker. Begge bymidter har god trafikal tilgængelighed.

Det vurderes, at rammen for butiksareal for Slangerup og Skibby bymidter, giver rummelighed til, at butikkerne kan udvikle sig og nye kan etablere sig. Derfor er der ikke ændret i rammerne for bruttoetageareal. Ligeledes fastholdes bymidteafgrænsningen.

Jægerspris bymidte

Det vurderes, at rammen for butiksareal for Jægerspris bymidte, giver rummelighed til, at butikkerne kan udvikle sig og nye kan etablere sig. Derfor er der ikke ændret i rammen for bruttoetageareal. Ligeledes fastholdes bymidteafgrænsningen.

Områder til særligt pladskrævende varer

Frederikssund Kommune har fire områder til særligt pladskrævende varer udover Frederikssund bymidte. Centrenes stærke positioner inden for pladskrævende varer ønskes opretholdt og udbygget.

Uden for de fire centre er der planlægning for en række enkeltbutikker som sælger pladskrævende varer.

Bestemmelserne åbner i de fleste områder mulighed for butikker på op til 5.000 m² pr. butik. Det vurderes, at denne størrelse normalt vil være tilstrækkelig. Skulle der komme ønsker om en butik over denne størrelse, vil etablering kræve et kommuneplantillæg, hvor størrelsen vil kunne drøftes og fastlægges.

Planteskoler kan, selvom der er tale om butikker, i nogle tilfælde passe hensigtsmæssigt ind i landzonen. To eksisterende planteskoler i det åbne land er på denne baggrund indarbejdet i detailhandelsplanlægningen.

Lokalcentre for detailhandel

Lokalcentre er områder udlagt til butikker til lokal forsyning.

Butikkerne omkring Hovedgaden i Jægerspris, rammeområde C 6.1, udgør kommunens største lokalcenter med et butiksareal på ca. 2.300 m². Lokalcenteret har med den nugældende Planlov mulighed for at vokse med ca. 700 m² butiksareal. Planlægningen sikrer således fortsatte udviklingsmuligheder for dette center.

I den hidtidige kommuneplanlægning er desuden udpeget og afgrænset tre lokalcentre i Frederikssund: Græse Bakkeby, Sydbyen og Holmensvej. Retningslinjerne for disse områder begrænser i overensstemmelse med lokalplanerne butiksarealet, hvilket understreger at lokalcentrene skal fastholdes som centre til lokal forsyning.

I Skibby er der udpeget et lokalcenter nord for bymidten med plads til 1.200 m² dagligvarebutik. 

Endelig har Kulhuse et kommuneplanlagt centerområde – et lokalcenter med flere butikker rettet mod lokal forsyning samlet på et lille geografisk område. Lokalcentrets beliggenhed betyder i sig selv, at lokalcentret alene retter sig mod lokal forsyning. Der ses således ikke behov for at regulere butiksarealerne i dette center med lokale bestemmelser ved siden af den generelle regulering, som ligger i Planloven.

Uden for bymidter, lokalcentre og områder til butikker med særligt pladskrævende varer

Uden for bymidter, lokalcentre og arealer udlagt til butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varer, kan der:

• placeres enkeltstående butikker, der alene tjener til lokalområdets daglige forsyning
• udlægges arealer til mindre butikker til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler

I tilknytning til tankstationer, togstationer, stadioner, fritliggende turistattraktioner og lignende kan der desuden udlægges arealer til butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion.

Planloven åbner endvidere mulighed for at bygninger, der ikke længere er nødvendige for landbrugsdrift under visse forudsætninger, kan tages i brug til mindre butikker.

Muligheden for at placere enkeltstående butikker, der alene tjener til lokalområdets daglige forsyning sikrer, at lokal detailhandel i landsbyer og sommerhusområder kan etableres, hvis den markedsmæssigt måtte blive attraktiv. Såfremt der konstateres markedsmæssig interesse for at udbygge butiksforsyningen i en landsby eller et sommerhusområde til et egentligt lokalcenter, kan dette etableres gennem et kommuneplantillæg og en lokalplan.

Administration af Kommuneplanens detailhandelsbestemmelser
Bestemmelsernes rammer for det maksimale bruttoetageareal til nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål skal ses som en nettoramme for udvidelsen af butiksarealet i lokalplanlægningen.

Såfremt der i kommuneplanperioden opstår behov for at udvide afgrænsningen af en bymidte, vil dette forudsætte et kommuneplantillæg.

Arealer til butiksformål

Det fremgår af bemærkningerne til Planloven (§ 5m), at arealer til butiksformål er arealer til brug for detailhandelsvirksomhed. Rent engrossalg er ikke omfattet, men blandet engros- og detailsalg er omfattet. Butikker, der sælger serviceydelser som f.eks. frisører, skræddere, elinstallatører mv. er ikke omfattet af Planlovens begreb ”arealer til butiksformål” og dermed heller ikke af rammerne for butiksareal med mindre de har hovedvægt på detailhandel. Caféer, pengeinstitutter, ejendomsmæglere, biludlejninger o. lign. er heller ikke ”arealer til butiksformål”.

I bruttoarealer til butikker indgår kældre.

Grundlag

Bestemmelsernes lovgrundlag

Kommuneplanen skal ifølge Planlovens § 11a indeholde bestemmelser for den kommunale detailhandelsstruktur, herunder afgrænsning af bymidter, bydelscentre, lokalcentre, områder til særlig pladskrævende varer og eventuelle aflastningsområder samt fastsættelse af det maksimale bruttoetageareal til butiksformål for det enkelte område og maksimale bruttoetagearealer for de enkelte butikker i de enkelte områder, herunder også for enkeltstående butikker.

Udpegningsgrundlag

Afgrænsning af bymidter, lokalcentre og områder til særligt pladskrævende varer er en videreførsel af den gældende kommuneplanlægning. 

Baggrundsmateriale

”Detailhandelsanalyse” (COWI, april 2015)

"Detailhandel i Vinge - Opland og_effekter" (COWI, september 2016)