Frederikssund Kommunes logo

Lokalplanrammer i Kommuneplan 2021 - 2033 Forslag til politisk behandling



Rammer for byudvikling

Rammerne for lokalplanlægningen angiver de specifikke rammer for de enkelte områders anvendelse og bebyggelse. De tager udgangspunkt i kommuneplanens udviklingsstrategi og temaerne med bestemmelser.

Rammerne anvendes ved udarbejdelse af lokalplaner, men også som administrationsgrundlag ved eksempelvis byggesagsbehandling, hvis en given ejendom ikke er omfattet af en lokalplan, byplanvedtægt og/eller deklaration. Det er en forudsætning for Byrådets endelige vedtagelse af lokalplaner, at disse er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Rammerne er udformet, så den egentlige detailregulering og udformning af områder og projekter skal afklares gennem lokalplanlægningen.

En enkelt ramme har tilknyttet et kort, som kan ses nederst på denne side. 

Områdetyper

Frederikssund Kommune er opdelt i 6 hovedområder i forhold til rammerne for lokalplanlægningen:

  1. Frederikssund by
  2. Vinge
  3. Slangerup og den østlige del af kommunen
  4. Skibby og den sydøstlige del af Horns Herred
  5. Den sydvestlige del af Horns Herred
  6. Jægerspris og den nordlige del af Horns Herred

Disse hovedområder er igen opdelt i en række enkelte rammeområder. Rammeområderne er afgrænset ud fra en vurdering af det enkelte områdes hovedanvendelse. Bestemmelserne for det enkelte områdes anvendelse er opdelt i følgende rammeområder:

B: Boligområder
BB: Blandet byområde
C: Centerområder (bymidte)
D: Offentlige områder og offentlig service
E: Erhvervsområder
F: Fritidsområder
H. Håndværksområde (blandet bolig og erhverv)
K: Kolonihaveområder
LB: Landsbyer
LBB: Landsby blandet bolig og erhverv
LD: Offentligt område i landzone
LE: Erhverv i landzone
LF: Fritidsområde i landzone
LH: Håndværksområde i landzone
LK: Kolonihaveområder i landzone
LT: Tekniske anlæg i landzone
S: Sommerhusområder
T: Tekniske anlæg

Område B 1.2 er for eksempel betegnelsen for et boligområde (B), i delområde 1 (Frederikssund by) og i nummereringen af boligområder har det fået nummeret 2.

Frederikssund Kommune finder ikke, at der er et planlægningsmæssigt behov for at fastlåse offentlig service i offentlig drift. I de fleste tilfælde rummer de specifikke rammer for områder, der ovenfor er kategoriseret som ”D. Offentlige områder og offentlig service” derfor også mulighed for at drive traditionelt offentlige serviceopgaver i privat regi.

Forhold til lokalplanlægningen

Byrådet skal arbejde for at Kommuneplanen realiseres. Lokalplaner skal udarbejdes i overensstemmelse med Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning, og det er lokalplanerne, der har direkte retsvirkninger over for f.eks. grundejere og bygherrer.

I særlige tilfælde har Kommuneplanens rammedel en mere direkte retsvirkning for borgerne. I områder inden for byzone eller sommerhusområder, der ikke er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt, kan Byrådet modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, hvis bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i Kommuneplanens rammedel, herunder bestemmelser om rækkefølge for udbygning.

Større udstykninger eller bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse, må kun gennemføres i overensstemmelse med en lokalplan.

Hvis Byrådet ønsker at udarbejde en lokalplan, der ikke stemmer overens med Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning, er det nødvendigt samtidigt at udarbejde et tillæg til Kommuneplanen, således at lokalplanen ikke strider mod kommuneplanlægningen.

Rammebestemmelser kan ikke i sig selv ændre gældende regler, som er fastsat ved lokalplaner, byplanvedtægter og servitut-bestemmelser. Sådanne bestemmelser kan kun ændres ved en ny lokalplan.

Overførsel af arealer fra landzone til byzone kan kun foregå gennem en lokalplan, der indeholder bestemmelser om arealernes overførelse. Tilbageførsel af byzonearealer til landzone kræver ikke udarbejdelse af lokalplan, men sker ved beslutning i Byrådet på baggrund af Kommuneplanen eller på begæring af grundejeren.

Nye lokalplaner skal være i overensstemmelse med gældende lovgivning f.eks. Miljøbeskyttelsesloven, Naturbeskyttelsesloven, Jordforureningsloven og Vejlovgivningen - og alt byggeri og arealanvendelse skal overholde anden lovgivning. Byggeri og anlæg skal også følge reglerne i Byggeloven og Bygningsreglementet, men her gælder den undtagelse, at en lokalplan godt kan tilsidesætte regler i byggelovgivningen. Det samme gælder for Hegnsloven. En lokalplan kan således skabe en særlig retstilstand i lokalplanområdet, hvor der gælder andre regler for byggeri og for hegn end de regler, der følger af Byggeloven og Hegnsloven.

Eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte, uanset at den måtte være i strid med kommune- og lokalplanlægningen. Kommune- og lokalplaner kan kun regulere fremtidige dispositioner. En lokalplan kan åbne mulighed for nogle fremtidige anvendelser af et område og udelukke andre fremtidige anvendelser af et område, men grundejeren kan ikke forpligtes til at gennemføre et projekt, som beskrives i en lokalplan. 

Planlovens § 15 indeholder en liste over de emner, som kan reguleres i en lokalplan.

Forklarende noter

Rammerne indeholder overordnede bestemmelser for de enkelte områders anvendelse, bebyggelse mv. Den mere detaljerede planlægning sker ved lokalplanlægningen. Forud for lokalplanlægning af et område vil der normalt blive foretaget en række nærmere undersøgelser af for eksempel støjforhold, forekomst af beskyttede dyre- og plantearter, bevaringsværdige bygninger, fortidsminder mv. 

Bestemmelserne om bebyggelsens omfang og udformning i kommuneplanens rammebestemmelser er maksimale rammer. Det skal forstås således, at der ikke i alle tilfælde ved lokalplanlægningen vil blive givet tilladelse til, at rammerne udfyldes fuldt ud. Lokalplaner vil normalt også indeholde bestemmelser om forhold, der ikke er nævnt i rammerne. 

Grænserne mellem de forskellige rammeområder er tegnet forholdsvis præcist. Hvis omstændighederne taler for det, herunder at sigtet med afgrænsningen ikke anfægtes, kan der ske mindre korrektioner af disse afgrænsninger, uden at det kræver tillæg til Kommuneplanen. 

Der vil i særlige tilfælde, når omstændighederne taler for det, herunder hvor formålet er at sikre et helhedsindtryk og god arkitektur, kunne meddeles dispensation fra de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og fra bestemmelser om bebyggelsesprocent, højde, etageantal og lignende i en byplanvedtægt eller lokalplan, også selv om Kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen herved overskrides.

Ved udarbejdelse af lokalplaner skal det sikres, at lokalplanen er i overensstemmelse med såvel temaernes som rammernes bestemmelser, idet det dog skal huskes, at temaernes afgrænsninger ofte viser principielle hensyn, der skal tages, og ikke skal opfattes som konkrete løsninger, som skal indarbejdes 1 til 1 i lokalplanlægningen.

Definitioner på boligbebyggelse, butiks- og servicefunktioner og bebyggelsesprocent

Åben-lav bebyggelse (parcelhus):

Fritliggende enfamiliehuse eller fritliggende tofamiliehuse med vandretlejlighedsskel.
Typiske karakteristika: Bygningshøjde: Normalt under 8,5 m • Etager: Op til 2 etager (evt. med udnyttet tagetage) • Grundstørrelse: 700-900 m² • Bebyggelsesprocent: 30.

Fritliggende enfamiliehus (parcelhus)
Et fritliggende enfamiliehus deler ingen vægge med et andet fritliggende enfamiliehus, men kan godt være bygget sammen med andre småbygninger på grunden, for eksempel garage, udestue eller udhus. Huset kan godt være bygget sammen med en bygning til erhverv eller opdelt i beboelse og erhverv.

Fritliggende tofamiliehus (parcelhus)
2 selvstændige boliger med vandret skel imellem.

Fritliggende enfamiliehus

Fritliggende tofamiliehus

Fritliggende enfamiliehus (parcelhus)2 sælvstændige boliger med vandret skel imellem

Tæt-lav boligbebyggelse:

Helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse med lodret lejlighedsskel. 
Typiske karakteristika: Bygningshøjde: Normalt under 8,5 m • Etager: Op til 3 etager • Grundstørrelse: 700-900 m² • Bebyggelsesprocent: 40.

Dobbelthus
2 enfamiliehuse med lodret skel imellem.

Rækkehus
2 eller flere enfamiliehuse med lodret skel imellem.

Kædehus
Når flere enfamiliehuse er bygget sammen forskudt for hinanden, så at de i skellet kun delvist har fælles mur.

Klyngehus/gruppehus
Når flere enfamiliehuse er bygget sammen i en klump, så at det enkelte hus deler ydervæg med mere end ét andet hus.

Dobbelthus/rækkehuse

Kædehus

 Klyngehus/Gruppehus

Dobbelthus/rækkehuseKædehuseKlyngehuse/Gruppehuse

Etagebolig:

Sammenbyggede boligenheder i 2 eller flere etager med vandret lejlighedsskel. 
Typiske karakteristika: Bebyggelsesprocent: over 60.

Etagehus
Et hus i 2 eller flere etager med vandret (og evt. lodret) lejlighedsskel.

Etagehus

Etagehus

Etagehus i lodret og vandret lejlighedsskelEtagehus med lejlighedsskel

Etageantal

Etplanshus
Et etplanshus har kun en etage, nemlig stueplan, der er defineret som det plan i huset, hvor gulvet ligger i niveau med eller umiddelbart over terræn.

Halvandetplanhus
Et halvandetplanshus har høj rejsning på taget, så tagetagen kan udnyttes til beboelse. 1. salen i et halvandetplanshus kaldes også tagetagen. 1½ etage skal forstås som 1 etage med udnyttelig tagetage, 2½ etage forstås som 2 etager med udnyttelig tagetage osv.

Toplanshus
I et toplanshustaget skal der være 2 fulde etager, før der er tale om et toplanshus eller et toetageshus.

Etagehus
Et etagehus er et hus i 2 eller flere etager.

Etplanshus

Halvandetplanhus

Toplanshus

Etagehus

EtplanshusHalvandetplanhusToplanshusEtagehus

Butiks- og servicefunktioner

Butikker og servicefunktioner er opdelt i følgende kategorier:

Dagligvarebutikker omfatter supermarked, bager, slagter, grønthandel, kiosk og lign.

Udvalgsvarer omfatter beklædning, sko, bøger, radio, møbler, isenkram og lign.

Servicefunktioner omfatter håndværkspræget service som for eksempel frisør, renseri, og detailhandelslignende funktioner for eksempel apotek, pengeinstitut og visse former for liberalt erhverv, for eksempel læge, restaurant og offentlig service.

Pladskrævende varer er motorkøretøjer, trailere, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer, møbler og lign.

Bebyggelsesprocent for områder med blandet bolig og erhverv

I områder med en blanding af boliger og erhverv, er der i nogle rammebestemmelser angivet to bebyggelsesprocenter f.eks. 30 for boliger og 45 for andet (som i anvendelsesbestemmelserne er defineret nærmere som en form for erhverv). Hensigten med to bebyggelsesprocenter i rammerne er at sikre, at områderne ikke omdannes til boligområder med høj udnyttelse.

Kort til rammebestemmelse E 1.1

Kort til ramme E 1.1